המרוץ מול מחירי הדירות: למה לא כדאי לחכות לדירת החלומות

יוסי אוסטר

יש משפט שאני שומע לא מעט מזוגות צעירים:

"כרגע אין לנו מספיק הון עצמי לדירה שאנחנו רוצים. נחכה עוד שנתיים-שלוש, נחסוך עוד קצת ואז נקנה."

על פניו, זו נשמעת החלטה אחראית. אם הדירה שאנחנו רוצים יקרה לנו היום, למה להילחץ? נחסוך עוד 4,000-5,000 שקל בחודש, ובעוד כמה שנים נגיע עם הרבה יותר כסף.

אבל יש כאן נקודה שחשוב להבין: כשאתם חוסכים לדירה, אתם נמצאים במרוץ מול מחיר הדירה. אם חסכתם בשנתיים 100 אלף שקל, אבל הדירות שאתם מחפשים התייקרו ב-150 אלף - לא התקרבתם לדירה. התרחקתם ממנה.

וזה בדיוק מה שקרה ללא מעט זוגות בשנים שבהן מחירי הדירות עלו במהירות. הם חסכו יפה מאוד, אבל השוק התקדם מהר יותר מהם.

אלא שהיום אנחנו נמצאים בתקופה אחרת לגמרי. אחרי שנים של עליות חדות, אנחנו כבר תקופה בשוק יורד. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחירי הדירות ירדו בכ-1.8% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (פרסום אוקטובר 2026).

אבל מי שמכיר את השוק יודע שהמדד הארצי לא תמיד מספר את כל הסיפור. בשוק היד השנייה, בחלק מהאזורים, אנחנו רואים ירידות משמעותיות הרבה יותר. מוכרים מתגמשים, עסקאות נסגרות במחירים שבעבר היה קשה לקבל, וכשמוסיפים לזה את האינפלציה ומסתכלים על המחיר הריאלי - בחלק מהמקומות הפער מהשיא כבר משמעותי מאוד.

גם נתוני הלמ"ס מצביעים על עוד נתון חשוב: מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה נמצא ברמה שיא. כלומר, בהחלט קיימים היום כוחות שיכולים להמשיך ללחוץ את המחירים כלפי מטה.

אז אולי כדאי פשוט לחכות עוד שנה? יכול להיות. אבל כאן בדיוק מתחילה הבעיה. כי לצד כל הסיבות שבגללן המחירים יכולים להמשיך לרדת, יש היום גם לא מעט דברים שיכולים לעבוד בכיוון ההפוך.

אנחנו רואים עלייה באנטישמיות בעולם. אם הדבר יתורגם בשנים הקרובות לגל עלייה משמעותי יותר לישראל, הוא יכול כמובן לייצר ביקוש נוסף לדירות.

גם הדולר, שנחלש מאוד מול השקל, התחיל שוב להתחזק. אם המגמה הזאת תימשך, היא יכולה להגדיל את כוח הקנייה בישראל של יהודים ותושבי חוץ שמחזיקים את ההון שלהם בדולרים.

ובמגזר החרדי יש עוד נקודה משמעותית מאוד. בשנים האחרונות מחיר למשתכן הפך עבור חלק מהציבור החרדי לאופציה הרבה פחות רלוונטית. בעקבות שינויים בהגדרות הזכאות (הודעת משרד הבינוי והשיכון מ-17.9.2026), זוגות שבהם בן זוג מוגדר בנתוני צה"ל כחייב גיוס שלא הסדיר מעמד איבדו את הזכאות להשתתף בהגרלות.

מבחינת זוג צעיר כזה, המשמעות פשוטה: אי אפשר לבנות תוכנית כלכלית של "נחכה כמה שנים ובסוף נזכה במחיר למשתכן". וכאשר ציבור צעיר, שגדל בקצב מהיר וצריך הרבה מאוד דירות, מאבד חלק משמעותי מהאפשרות לקבל פתרון דרך התוכניות הממשלתיות - חלק גדול יותר מהביקוש הזה חוזר בסופו של דבר לשוק החופשי. גם זה יכול לייצר לחץ כלפי מעלה, ובוודאי באזורים שבהם הציבור החרדי מחפש לקנות.

מצד שני, חשוב מאוד לא להתאהב רק בטיעונים שתומכים בעליית מחירים. יש גם צד שני. מלאי הדירות הלא-מכורות עדיין גבוה. הריבית עדיין משמעותית והחזרי המשכנתאות כבדים. הקונים זהירים יותר.

כל הדברים האלה יכולים להמשיך ללחוץ את המחירים כלפי מטה.

אז מה יהיה? אני לא יודע. ואני חושב שגם מי שמבטיח לכם שהוא יודע איפה בדיוק תהיה תחתית מחירי הדירות - כנראה לא באמת יודע.

אבל זה בדיוק העניין. מי שיושב היום על הגדר ומחכה ל"תחתית", למעשה מקבל החלטת השקעה בדיוק כמו מי שקונה. הוא מהמר שהמחירים ימשיכו לרדת, או שלפחות לא יעלו בזמן שהוא חוסך. יכול להיות שהוא יצדק. ויכול להיות שבעוד שנתיים הוא יגלה שחסך עוד 100 אלף שקל - אבל בינתיים התנאים השתנו והשוק כבר ברח לו שוב.

ולכן בעיניי, זוג שיש לו יכולת לקנות לא צריך לשאול רק: "האם המחירים ירדו עוד?" השאלה החשובה יותר היא: "האם במחירים של היום קיימת עסקה שמתאימה לנו?"

ופה מגיע משפט שאני אומר לא מעט: גרים איפה שרוצים. קונים איפה שיכולים.

אחת הטעויות של זוגות צעירים היא לחשוב שהדירה הראשונה שהם קונים חייבת להיות גם הדירה שבה הם רוצים לגור. לא בהכרח. יכול להיות שאתם רוצים לגור בבני ברק, בירושלים או באזור מסוים בגלל המשפחה, הקהילה, מוסדות הלימוד והחיים שלכם - אבל כרגע אין לכם אפשרות לקנות שם. זה לא אומר שהאפשרויות היחידות הן לקנות שם או לא לקנות בכלל.

אפשר להמשיך לשכור במקום שבו אתם רוצים לחיות, ובמקביל לקנות דירה במקום שבו המספרים מתאימים ליכולת שלכם. כך אתם לא חייבים לוותר על מקום המגורים שמתאים לכם, אבל מצד שני אתם גם לא עומדים לחלוטין מחוץ לשוק.

ואני מדגיש: אני לא אומר לרוץ לקנות דירה כי המחירים ירדו. עסקה לא טובה נשארת עסקה לא טובה גם בשוק יורד. צריך לבדוק את מחיר הדירה, את המימון, את ההחזר החודשי, את התשואה, את האזור ואת הסיכונים.

אבל אחרי תקופה של ירידות וחולשה בשוק, מי שמסוגל לבצע היום עסקה נכונה נמצא לפחות בעמדת פתיחה טובה יותר מזו שפגשו רוכשים בחלק גדול משלוש השנים האחרונות.

האם בעוד חצי שנה העסקה תהיה טובה יותר? יכול להיות. האם היא תהיה יקרה יותר? גם יכול להיות. אף אחד מאיתנו לא יודע. אבל אם אתם ממילא מתכננים לקנות דירה בשנים הקרובות, ויש לכם הון עצמי ויכולת החזר, בעיניי זו תקופה שבה לפחות צריך לצאת ולבדוק עסקאות - ולא לשבת אוטומטית על הגדר ולחכות שמישהו יודיע שהגענו לתחתית.

כי את התחתית בשוק הנדל"ן, בדיוק כמו בשוק ההון, בדרך כלל מזהים רק אחרי שכבר עברנו אותה.

הדירה הראשונה שלכם לא חייבת להיות דירת החלומות שלכם. לפעמים הדרך לדירה שבה באמת תרצו לגור בעתיד מתחילה דווקא בדירה שאתם יכולים לקנות היום.

גרים איפה שרוצים. קונים איפה שיכולים.

שבוע טוב, יוסי אוסטר | טיפים לכלכלה נכונה

מצאתם טעות או תוכן לא ראוי? דווחו לנו >>