גב-ים ממשיכה לצמוח: NOI רבעוני של 215 מיליון שקל ותפוסה של 97% - והימור של 3.6 מיליארד שקל על מגדלים חדשים

רבעון חזק נוסף לחברת הנדל"ן המניב הגדולה בישראל

גב-ים, חברת הנדל"ן המניב הגדולה בישראל, פרסמה ב-2 בנובמבר את דוחותיה הכספיים לרבעון השלישי של 2026, והם מציגים המשך צמיחה יציבה בכל המדדים המרכזיים: ההכנסה התפעולית נטו (NOI) הסתכמה ברבעון ב-215 מיליון שקל, ובסיכום תשעת החודשים הראשונים של השנה הגיעה ל-625 מיליון שקל - צמיחה של 12% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. גם בנטרול רכישות, כלומר במבט על אותם נכסים בשנה שעברה והשנה, נרשמה צמיחה של 5% - נתון שמעיד שהעלייה אינה רק תוצאה של קניית נכסים חדשים אלא גם של שיפור אמיתי בהכנסות מהנכסים הקיימים.

ה-FFO, הרווח התפעולי המיוחס לבעלי המניות שמשמש מדד מרכזי בחברות נדל"ן מניב, עמד ברבעון על 117 מיליון שקל, ובסיכום תשעת החודשים על 349 מיליון שקל - גידול של 8% לעומת התקופה המקבילה. הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות ברבעון הסתכם ב-151 מיליון שקל, לעומת 90 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הנתונים פורסמו באתר אייס.

מי היא גב-ים, ומה זה בכלל NOI ו-FFO?

גב-ים היא אחת מהוותיקות והגדולות בחברות הנדל"ן המניב בישראל: היא מחזיקה ומנהלת מגדלי משרדים, מרכזים מסחריים ונכסים מניבים נוספים, וידועה בעיקר בזכות מגדל ToHa בתל אביב - אחד המגדלים המזוהים ביותר עם קו הרקיע החדש של העיר. בניגוד לחברות ייזום שמרוויחות ממכירת דירות, חברת נדל"ן מניב חיה משכר דירה: היא קונה או בונה נכס, משכירה אותו לשוכרים לטווחים ארוכים, וחיה מתזרים ההכנסות השוטף.

שני המדדים שבהם משקיעים בוחנים חברות כאלה הם NOI ו-FFO. ה-NOI, ההכנסה התפעולית נטו, הוא שכר הדירה שהתקבל פחות ההוצאות התפעוליות של הנכסים - ניהול, אחזקה, ארנונה וכדומה - לפני מימון ומס. זהו המדד הנקי ביותר לשאלה כמה הנכסים עצמם מרוויחים. ה-FFO ממשיך מה-NOI ומנטרל גם הוצאות מימון ומסים שוטפים, כדי להציג את הרווח התפעולי החוזר שניתן לחלק לבעלי המניות. כששני המדדים צומחים בקצב דו-ספרתי שנתי, כפי שקורה אצל גב-ים, המסר הוא שהמנוע העסקי עובד.

שוק המשרדים מתחזק: 44 חוזי שכירות חדשים ברבעון

אחד הנתונים המעניינים בדוח הוא קצב חתימת חוזי השכירות: ברבעון השלישי חתמה גב-ים על 44 הסכמי שכירות חדשים, וזאת בעלייה ממוצעת ריאלית של כ-4.6% בשכר הדירה לעומת החוזים שפגו. בסיכום תשעת החודשים מדובר ב-129 חוזים חדשים שנחתמו בעלייה ממוצעת של 4.8%. המשמעות היא שהביקוש למשרדים איכותיים בישראל לא רק נשמר, אלא מאפשר לחברה להעלות מחירים בקצוות החוזים המתחדשים - וזאת למרות השנים המאתגרות שעברו על ענף ההייטק, הצרכן הגדול של משרדי היוקרה, ולמרות תחזיות שהכריזו מוקדם מדי על מותו של המשרד לטובת העבודה מהבית.

גב-ים מחזיקה בכ-1.3 מיליון מטר רבוע של נכסים מניבים, כולם נטולי שעבודים - מצב פיננסי נדיר שמעניק לה גמישות מלאה בגיוס מימון עתידי בתנאים טובים וחוסן בפני עליות ריבית. שיעור התפוסה הממוצע בנכסיה עומד על כ-97%, רמה שמשקפת שוק שבו הביקוש עולה על ההיצע, בעיקר במגדלי יוקרה במרכז תל אביב.

ToHa2 מתמלא: עסקאות ענק עם WeWork ועם Salesforce

במרכז תשומת הלב בדוח נמצא פרויקט ToHa2, המגדל החדש שהחברה בונה בתל אביב. לפי הדוח, כ-75% משטחי הפרויקט כבר הושכרו או נמצאים במו"מ מתקדם. אחרי מועד המאזן נחתמו שתי עסקאות גדולות במיוחד: חברת שיתופי העבודה WeWork, באמצעות שותפות של חברות אמות ואמפא, שכרה כ-10,000 מטר רבוע בעסקה שמוערכת בכ-180 מיליון שקל, וענקית התוכנה האמריקאית Salesforce שכרה חמש קומות בהיקף של כ-15,500 מטר רבוע, בעסקה שמוערכת בכ-140 מיליון שקל - עם אופציה להרחבה בשתי קומות נוספות.

שתי העסקאות משמעותיות מעבר לסכומים: חזרתה של WeWork לחתימת שטחים גדולים, דרך שותפות עם גופי נדל"ן ישראליים מוכרים, מעידה שהמודל של משרדים משותפים התייצב אחרי הטלטלות שעברה החברה העולמית. והחתמה של ענקית תוכנה אמריקאית ממדרגה ראשונה על חמש קומות, עם אופציה להתרחבות, היא הצבעת אמון בישראל כמרכז פעילות ארוך-טווח - דווקא בתקופה שבה חברות רבות שוקלות צעדיהן בזהירות.

צבר פרויקטים של 3.6 מיליארד שקל

מעבר לנכסים הקיימים, גב-ים מפתחת כיום שישה פרויקטים בהיקף כולל של כ-260 אלף מטר רבוע, בהשקעה כוללת של כ-3.6 מיליארד שקל. נכון ל-30 בספטמבר 2026 נותרו להשקעה כ-952 מיליון שקל. לפי הערכות החברה, כשהפרויקטים יושלמו ויאוכלסו הם צפויים להוסיף כ-290 מיליון שקל בשנה להכנסות - תוספת משמעותית ביחס ל-NOI השנתי הנוכחי. גם בפרויקט מתם מזרח 3 שיעור השיווק דומה לזה של ToHa2, ובסך הכל כ-75% מהשטחים מעל פני הקרקע בפרויקטים שבבנייה כבר שווקו, לרבות במו"מ מתקדם.

החברה, בראשות המנכ"לית נטלי משען-זכאי, חזרה בדוח על התוכנית האסטרטגית לשנים 2026-2028, שבמרכזה צמיחה של כ-50% ב-NOI וב-FFO המיוחסים - יעד שהיא מצפה לעמוד בו בזכות שילוב של אכלוס הפרויקטים החדשים, העלאות שכר דירה בחידושי חוזים והמאזן החזק נטול השעבודים. משען-זכאי ציינה כי החברה מצפה לעמוד בהכוונה זו.

למה דווקא משרדים, ולמה דווקא בתקופה הזו?

התשובה של גב-ים לספקנים נשענת על רפורד מוכח: מגדל ToHa הראשון, שהושלם לפני מספר שנים, התמלא במהירות בחברות טכנולוגיה ושירותים מובילות והפך לאחד הנכסים הרווחיים בישראל. ההיגיון העסקי פשוט: חברות גדולות, ובעיקר חברות טכנולוגיה בינלאומיות, מתחרות על עובדים מוכשרים ומעוניינות במשרדי דגל שימשכו עובדים להגיע פיזית - מגדל חדש, גבוה, ירוק ומתקדם טכנולוגית הוא כלי גיוס ושימור, לא רק הוצאה. לכן דווקא בעידן של עבודה היברידית, הביקוש מתפלג: משרדים ישנים במיקומים חלשים מתרוקנים, ומגדלי הדגל החדשים מתמלאים במחירים עולים. גב-ים ממוקמת בצד החזק של הפיצול הזה.

יש לכך גם היבט מקרו-כלכלי: אוכלוסיית ישראל צומחת, מרכז תל אביב מוגבל בקרקעות, והליכי התכנון והאישור של מגדלים חדשים אורכים שנים רבות. המשמעות היא שההיצע של משרדי יוקרה חדשים מוגבל מבנהית, וחברה שמחזיקה צבר פרויקטים מאושרים ובבנייה נהנית מחסום כניסה שמתחרות חדשות יתקשו לשכפל.

מה יכול להשתבש?

לצד התמונה החיובית, הדוח מזכיר גם את הסיכונים המרכזיים של המגזר. עלויות הבנייה בישראל נשארות גבוהות, וכל חריגה בלוחות הזמנים או במחירי התשומות פוגעת בכדאיות הפרויקטים. רמת הריבית משפיעה ישירות על שווי נכסי נדל"ן מניב: כשהתשואה החלופית על אג"ח ממשלתיות עולה, משקיעים דורשים תשואת שכירות גבוהה יותר - כלומר מחירי נכסים נמוכים יותר. ומעל הכל מרחפת התלות בענף ההייטק: האטה משמעותית בגיוסים, פיטורי ענק או יציאה של חברות בינלאומיות מישראל עלולים לקרר את הביקוש למשרדי דגל וללחוץ על שכר הדירה דווקא כשצבר הפרויקטים הענק יוצא אל השוק. נכון למועד פרסום הדוח, נתוני התפוסה והחתימות לא מראים סימנים כאלה - אבל זו הסיבה שהמשקיעים נזהרים.

והמניה? השוק עדיין זהיר

למרות התוצאות, מניית גב-ים נסחרת בירידות מתונות מתחילת השנה: לפי נתוני הבורסה שצוטטו באייס, המחיר במסחר הסגירה של 2 בנובמבר עמד על 36.45 שקל, ירידה של כ-3.4% מתחילת 2026, ושווי השוק של החברה עומד על כ-8 מיליארד שקל. יודגש כי מחיר המניה משתנה במהלך המסחר, והנתון מתייחס לסגירת 2 בנובמבר בלבד. הפער בין הביצועים התפעוליים לבין ביצועי המניה מלמד על זהירות של המשקיעים כלפי מגזר הנדל"ן כולו - על רקע הריבית, עלויות הבנייה והמימון והחשש מהאטה - ולאו דווקא על החברה הספציפית.

מה המשמעות לציבור?

דוחות גב-ים הם מדד טוב לבריאות המשק: שכירות משרדים היא נגזרת ישירה של פעילות עסקית, גיוסי עובדים ותוכניות צמיחה של חברות. העובדה שחברת תוכנה גלובלית כמו Salesforce מרחיבה נוכחות בישראל, ושמפעילי משרדים משותפים חותמים על עסקאות ענק, מעידה על ציפייה להמשך פעילות ערה של ההייטק והשירותים בישראל בשנים הקרובות. עבור שוכרים קטנים ובינוניים, סביבת הביקוש הגבוה והתפוסה הכמעט מלאה אומרת שמיקוח על מחירי שכירות במגדלי יוקרה יישאר מאתגר, אם כי חידושי החוזים בשוק מתאפיינים בעלייה מתונה יחסית של כ-4.6%. ועבור חוסכים שתיקי הפנסיה שלהם מושקעים במדדי הבורסה, גב-ים היא עוד חברה ישראלית ותיקה ששווה להכיר לפחות ברמת ההבנה מה היא עושה ואיך היא מרוויחה.

מעבר למספרי הרבעון, בלטו ההתקדמות בשיווק והעסקאות: ברבעון השלישי נחתמו 44 חוזי שכירות חדשים בשיעור עלייה ממוצע של 4.6% ריאלית, ולאחר תאריך הדוח דווחו שתי עסקאות משמעותיות ב-ToHa2 - סיילספורס חתמה על חמש קומות בהיקף 15.5 אלף מ"ר (בשווי של כ-140 מיליון שקל, עם אופציה לשתי קומות נוספות), ו-WeWork, באמצעות אמפא נדל"ן, על 10,000 מ"ר בעסקה של כ-180 מיליון שקל. ב-ToHa2 כבר מושכרים או במו"מ מתקדם כ-75% מהשטחים.

אין לראות בכתבה המלצה או ייעוץ השקעות, והיא אינה תחליף לייעוץ אישי המתחשב בנסיבותיו של כל משקיע.

מצאתם טעות או תוכן לא ראוי? דווחו לנו >>