ביג נכנסת לבולגריה: 7 מרכזים מסחריים ב-223 מיליון אירו

קבוצת ביג, מפעילת המרכזים המסחריים שבשליטת האחים נפתלי (33%), נכנסת לראשונה לבולגריה: החברה חתמה על הסכם לרכישת שבעה מרכזים מסחריים פתוחים במדינה, בתמורה כוללת של כ-223 מיליון אירו (כ-840 מיליון שקל). כך פורסם אתמול (שני, 2 בנובמבר 2026) בגלובס.

הרכישה תתבצע דרך חברת הבת ההולנדית CEE-BIG B.V, ובשני שלבים: בשלב הראשון תרכוש ביג שלושה מרכזים פעילים, ובמהלך 18 החודשים שלאחר מכן תושלם רכישת ארבעת המרכזים הנוספים - שנמצאים כיום בשלבי פיתוח שונים - עם השלמת בנייתם ופתיחתם לציבור תחת המותג ביג.

מי היא ביג?

לקוראים שפחות מכירים: ביג היא אחת הקבוצות המרכזיות בישראל בתחום המרכזים המסחריים הפתוחים. החברה, שנוסדה ב-1994 ונשלטת על ידי האחים ממשפחת נפתלי, בונה ומפעילה מתחמי קניות בפורמט האמריקאי - שורת חנויות גדולות סביב חניון קרקעי רחב - בערים בכל הארץ, מבאר שבע ועד חיפה. לצד הקמעונאות, הקבוצה פעילה גם בנדל"ן מניב של משרדים ותעשייה באמצעות חברת הבת אפי נכסים, ובשנים האחרונות היא מרחיבה בהתמדה את הפעילות מעבר לים.

הכניסה לאירופה החלה לפני כמה שנים, בעיקר כדי לגוון את מקורות ההכנסה ולהפחית את התלות במשק הישראלי - מהלך שקיבל משמעות נוספת בתקופה של אי ודאות מקומית. עד כה ההימור האירופי נראה מוצלח: תפוסה כמעט מלאה, הכנסות צומחות ורווחיות תפעולית גבוהה.

מה קונים ב-223 מיליון אירו?

שניים מהמרכזים ממוקמים בעיר הבירה סופיה, והשאר בערים מרכזיות נוספות ברחבי בולגריה. יחד הם מציעים שטחים להשכרה (GLA - Gross Leasable Area) בהיקף כולל של כ-140 אלף מטרים רבועים, שצפויים לייצר הכנסה תפעולית נטו (NOI) שנתית של כ-16.8 מיליון אירו. חלוקה פשוטה של התמורה ב-NOI נותנת תשואה משוערת של כ-7.5% - נתון מקובל לנדל"ן מסחרי מניב במזרח אירופה, הגבוה בכמה נקודות אחוז מהתשואות המקובלות על נכסים דומים בישראל.

למי שלא בקיא במונחים: NOI (Net Operating Income) הוא ההכנסה מדמי שכירות פחות הוצאות התפעול השוטפות של הנכס, לפני מימון, מסים ופחת. זהו המדד המקובל בעולם להערכת נדל"ן מניב, והוא זה שקובע בפועל כמה הנכס "מכניס" לבעליו.

למה "מרכזים פתוחים" ולא קניונים?

שימו לב לפרט קטן אך משמעותי בדיווח: מדובר במרכזים מסחריים פתוחים, לא בקניונים סגורים. הפורמט הזה - הידוע באירופה כ-Retail Park - הוא בדיוק ההתמחות של ביג בישראל: חנויות עוגן גדולות, גישה ישירה מהחניה, עלויות תחזוקה נמוכות יחסית ותמהיל שמושתת על מותגי ערך (מזון, הנחה, חשמל, בית וגינה). באירופה הפורמט הוכיח חוסן גם בשנים שבהן קניונים סגורים סבלו מירידת תנועה, בין השאר משום שהקניה בו מהירה ונוחה והשכירויות בו נמוכות יותר לדיירים.

לביג יש כאן יתרון יחסי אמיתי: שני עשורים של ניסיון בדיוק בסוג הנכס הזה, ומערכת יחסים ארוכת שנים עם הרשתות הבינלאומיות שמאכלסות אותו. כשהיא נכנסת לבולגריה, היא לא ממציאה את הגלגל - היא מייצאת מודל עובד.

האסטרטגיה: מזרח אירופה כמנוע צמיחה

בביג, המנוהלת על ידי מנכ"ל החברה חי גאליס, מסבירים שהמהלך הוא חלק מאסטרטגיה מוצהרת להעמיק את הפעילות במדינות הבלקן ומזרח אירופה. לחברה יש באזור ניסיון מצטבר ומערכת קשרים עם רשתות קמעונאיות ודיירים בינלאומיים הפועלים במדינות אלה, וכן עם הגורמים הממנים המקומיים - יתרון משמעותי כשנכנסים לשוק חדש.

נכון להיום פועלת ביג באירופה באמצעות חברת הבת בשלוש מדינות: פולין, מונטנגרו וסרביה. הנכסים שם נמצאים בתפוסה כמעט מלאה של 99%, ובמחצית הראשונה של השנה הניבו לחברה הכנסות של כ-233 מיליון שקל, לצד EBITDA (רווח לפני ריבית, מסים, פחת והפחתות) של 154.6 מיליון שקל. כניסה לבולגריה מוסיפה מדינה רביעית לפריסה האירופית - ומפזרת עוד יותר את הסיכון הגיאוגרפי של החברה.

למה דווקא בולגריה?

נקודה נוספת שמחזקת את העסקה מבחינת ביג: בולגריה אימצה את היורו, ולכן ההכנסות מהנכסים יהיו במטבע האירופי היציב, בלי סיכון מטבע מקומי נוסף. זהו שינוי מהותי לעומת כניסה למדינת בלקן עם מטבע משלה, והוא הופך את התכנון הפיננסי של הרכישה לפשוט וצפוי יותר.

בולגריה, חברת האיחוד האירופי מאז 2007 ומדינת היורו החדשה ביותר, נחשבת לאחת ממדינות מזרח אירופה עם פוטנציאל צמיחה בקמעונאות: אוכלוסייה של כ-6.5 מיליון תושבים, שכר עולה, צריכה פרטית מתרחבת ותחרות נמוכה יחסית במרכזי קניות מודרניים מחוץ לבירה. מרכזים "פתוחים" (Retail Parks) - קומפלקסים קרקעיים עם חניה נרחבת, בדומה למתחמי ביג בישראל - הם פורמט שצבר תאוצה באירופה בשנים האחרונות, במיוחד אחרי שהתברר כעמיד יחסית בתקופות של שינויי צריכה.

המבנה המדורג של העסקה גם הוא מעניין: ביג לא קונה הכל במכה אחת, אלא משלבת רכישת נכסים מניבים קיימים עם נכסים בפיתוח שיירכשו רק עם השלמתם. כך היא מקבלת זרימת הכנסות מיידית מהשלב הראשון, ובמקביל קובעת מראש מחיר לנכסים שיהיו מוכנים בעוד שנה-שנה וחצי - בלי לשאת בסיכון הבנייה עצמה.

איך זה נראה במספרים של החברה?

כדי להבין את משקל העסקה: הכנסות הפעילות האירופית של ביג עמדו על כ-233 מיליון שקל במחצית הראשונה של השנה, עם EBITDA של 154.6 מיליון שקל - שוליים תפעוליים מרשימים של כשני שלישים. ה-NOI הצפוי מהנכסים הבולגריים, כ-16.8 מיליון אירו בשנה (כ-63 מיליון שקל), יוסיף נתח משמעותי לפעילות הזו כשהתיק כולו יתממש. אם מוסיפים את ארבעת המרכזים שבפיתוח, התיק הבולגרי צפוי להיות ממנועי הצמיחה של החטיבה האירופית בשנים הקרובות.

חשוב להדגיש: מדובר בצפי ולא בנתון בפועל. ה-NOI יתממש במלואו רק כשכל שבעת המרכזים יהיו פעילים ומאוכלסים, מה שיתרחש, אם בכלל, בהדרגה עד 2028 בערך.

הסיכונים שלא צריך לפספס

כמו כל השקעה בחו"ל, גם כאן יש רשימת שיקולים: חשיפה למטבע (ההכנסות באירו מול דיווח בשקלים), סיכון פוליטי ורגולטורי במדינה שעדיין נחשבת מתפתחת בתחומים מסוימים, תלות בצריכה המקומית, ובמקרה של ארבעת המרכזים שבפיתוח - גם סיכון לוחות זמנים, למרות שהרכישה מותנית בהשלמה. בנוסף, ירידת ערך אפשרית של הנכסים תשפיע על הערכות השווי בדוחות החברה.

יש גם את סיכון הביצוע: ארבעה מהנכסים עוד לא נבנו, ולמרות שהתשלום מותנה בהשלמה ובפתיחה, עיכובים בבנייה ידחפו את ההכנסות הצפויות קדימה ויקפיאו הון בעסקה שלא מניבה.

מנגד, החשיפה לאירו עשויה דווקא לשמש גידור טבעי חלקי מול הוצאות מימון במטבע זה, ותפוסה של 99% בפעילות האירופית הקיימת מעידה על ביקוש יציב למתחמים בפורמט של ביג.

המניה והשווי

מניית ביג נסחרת בשווי שוק של כ-17.7 מיליארד שקל, אחרי ירידה של כ-10% מתחילת השנה - ירידה שמאפיינת את רוב מניות הנדל"ן המניב בתקופה של ריבית גבוהה. העסקה הנוכחית, בהיקף של כ-5% משווי השוק של החברה, אינה משנה את פני החברה מקצה לקצה, אבל היא עוד צעד בהפיכתה לשחקנית אירופית משמעותית ופחות תלויה במשק הישראלי.

ומה עם הדיירים? ניסיונה של ביג באירופה מבוסס בין היתר על כך שרשתות בינלאומיות מוכרות - מאותן רשתות שפועלות גם במרכזיה בישראל - נכנסות איתה יחד לשווקים חדשים. גם בבולגריה סביר שהתמהיל ישלב מותגים פנאירופיים לצד שחקנים מקומיים, מתכון שמוכיח את עצמו בפולין ובסרביה.

בחודשים הקרובים ניתן יהיה לעקוב אחרי השלמת השלב הראשון, שילוב המרכזים החדשים בדוחות, וקצב התקדמות הבנייה של ארבעת הנכסים הנוספים. אם התוכנית תתממש, ביג תפעל בעוד כשנה וחצי בארבע מדינות אירופיות, עם תיק נכסים שמייצר הכנסות בשלושה מטבעות שונים.

שאלות קצרות

מתי העסקה נסגרת? שלב א' (שלושה מרכזים) - בקרוב, בכפוף לתנאים המקובלים. ארבעת הנכסים הנוספים יירכשו במהלך 18 החודשים הבאים, ככל שיושלמו וייפתחו.

מהי תשואת NOI? ההכנסה התפעולית השנתית חלקי מחיר הרכישה. כאן: כ-7.5% משוער - גבוה ממקובל בישראל, אופייני למזרח אירופה.

האם המהלך מסוכן לחברה? ההיקף הוא כ-5% משווי השוק של ביג, והמבנה המדורג מפחית את הסיכון. עם זאת, נדל"ן במדינה מתפתחת תמיד כולל סיכוני מטבע, רגולציה וצריכה.

איך מממנים רכישה כזו? בדרך כלל שילוב של הון עצמי ומימון בנקאי מקומי. הקשרים של ביג עם הגורמים הממנים באזור, שהוזכרו בהודעתה, אמורים לקצר את הדרך להשגת אשראי בתנאים טובים.

מה זה אומר על השוק הישראלי? לא הרבה. ביג ממשיכה לפעול ולהשקיע בישראל; ההתרחבות לאירופה היא גידור וגיוון, לא יציאה מהמשק המקומי.

שורה תחתונה: ביג ממשיכה לבצע, צעד אחר צעד, את התוכנית שהצהירה עליה - להפוך מחברת קניונים ישראלית לקבוצת נדל"ן מסחרי אירופית. הכניסה לבולגריה היא הצעד הגדול ביותר עד כה, והביצוע שלו ייבחן בשנה-שנתיים הקרובות.

אין לראות בכתבה המלצה או ייעוץ השקעות. הנתונים מתבססים על הדיווח בגלובס מ-2 בנובמבר 2026 ועל דיווחי החברה לבורסה.

מצאתם טעות או תוכן לא ראוי? דווחו לנו >>