כמה עולה עוד חדר? הפער בין דירת 3 חדרים ל-5 חדרים: בכפר סבא 56%, בבאר שבע 123% - ובתל אביב כ-3 מיליון שקל

כמה באמת עולה חדר נוסף

משפחה שרוצה לעבור לדירה גדולה יותר באותה עיר עומדת בפני שאלה פשוטה לכאורה: כמה עולה עוד חדר? בדיקה חדשה שערך ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז עבור ynet ו"ממון" מספקת תשובה מסודרת ב-18 הערים הגדולות בישראל, על בסיס נתוני רשות המסים והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לרבעון השני של 2026. התוצאות מפתיעות בשני הקצוות: יש ערים שבהן המעבר מדירת 3 חדרים לדירת 5 חדרים עולה כ-56% בלבד, ויש ערים שבהן הפער מזנק מעל 120%. ובתל אביב, תוספת של חדר אחד שוות ערך לדירת 4 חדרים שלמה בדרום.

קודם כל, הבהרה מתודולוגית חשובה: ההשוואה אינה מודדת את מחירו של חדר נוסף בדירה זהה, שכן בכל קטגוריה נכללות דירות שונות בשטח, במיקום ובמפרט. מה שהיא כן מראה הוא הפער התקציבי הממוצע שעומד בפני משפחה שרוצה לשדרג את דירתה באותה עיר — והפער הזה משמעותי מאוד לתכנון פיננסי של משפחות.

הערים שבהן השדרוג הנגיש ביותר

חמש הערים שבהן שרשרת השדרוג המלאה היא המשתלמת ביותר מובילה כפר סבא, עם הפער היחסי הנמוך ביותר בין דירת 3 חדרים לדירת 5 חדרים. דירת 3 חדרים בעיר עולה בממוצע כ-2.21 מיליון שקל, לעומת כ-3.45 מיליון שקל לדירת 5 חדרים — תוספת של כ-1.25 מיליון שקל, שהם 56.4% בלבד.

מיד אחריה נמצאת בני ברק: דירת 3 חדרים בעיר מתומחרת בממוצע ב-1.95 מיליון שקל, לעומת 3.15 מיליון שקל לדירת 5 חדרים — פער של 1.19 מיליון שקל (61.2%). ברחובות הפער עומד על 1.25 מיליון שקל (63%), כשדירת 3 חדרים עולה 1.98 מיליון שקל לעומת 3.23 מיליון שקל לדירת 5 חדרים. בבית שמש הפער הוא 1.26 מיליון שקל (64.5%) — 1.96 מיליון שקל לדירת 3 חדרים מול 3.22 מיליון שקל לדירת 5 חדרים. ובחולון הפער מגיע ל-65.2%, שהם 1.21 מיליון שקל: 1.85 מיליון שקל לדירת 3 חדרים מול 3.06 מיליון שקל לדירת 5 חדרים.

במבט כספי טהור בולטת אשקלון: זו העיר היחידה בבדיקה שבה המעבר מדירת 3 חדרים לדירת 5 חדרים דורש תוספת של פחות ממיליון שקל. המחיר עולה שם מכ-1.33 מיליון שקל לכ-2.25 מיליון שקל — פער של כ-920 אלף שקל בלבד.

הערים שבהן הקפיצה התקציבית תלולה

בקצה השני של הטבלה נמצאת באר שבע. דירת 3 חדרים בעיר עולה בממוצע כ-830 אלף שקל בלבד, אבל דירת 5 חדרים מגיעה לכ-1.85 מיליון שקל — פער של 122.9%, הגבוה בבדיקה. אחריה חיפה עם פער של 103.7%: דירת 3 חדרים ב-1.3 מיליון שקל מול דירת 5 חדרים ב-2.65 מיליון שקל. בנתניה נדרשים 1.75 מיליון שקל לדירת 3 חדרים ו-3.4 מיליון שקל לדירת 5 חדרים (פער של 94.4%), בבת ים הפער עומד על 87.6% (1.91 מיליון מול 3.58 מיליון שקל), וברמת גן דירת 3 חדרים עולה 2.52 מיליון שקל לעומת 4.52 מיליון שקל לדירת 5 חדרים — פער של 79.3%.

ואז יש תל אביב, שהפערים היחסיים בה אינם יוצאי דופן — 32.7% במעבר מ-3 ל-4 חדרים ו-33.2% במעבר מ-4 ל-5 חדרים — אבל בסכומים האבסולוטיים היא בעולם אחר. דירת 3 חדרים בעיר עולה בממוצע 3.91 מיליון שקל, דירת 4 חדרים 5.19 מיליון שקל, ודירת 5 חדרים 6.91 מיליון שקל. הפער של 1.28 מיליון שקל בין 3 ל-4 חדרים כמעט זהה למחירה הממוצע של דירת 4 חדרים שלמה בבאר שבע (1.28 מיליון שקל), והפער של 1.72 מיליון שקל בין 4 ל-5 חדרים גבוה ממחירה של דירת 4 חדרים באשקלון (1.66 מיליון שקל). הפער הכולל בין דירת 3 חדרים לדירת 5 חדרים בתל אביב עומד על כ-3 מיליון שקל — הגבוה מבין כל הערים שנבדקו.

למה הפערים כל כך שונים

אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, מסביר שהפערים משקפים בעיקר כמה דירות משפחתיות נבנו בכל עיר: "ערכנו את הניתוח כדי לבדוק כמה עולה בפועל למשפחה לעבור לדירה גדולה יותר בעיר שבה היא גרה, והתשובה משתנה מאוד מעיר לעיר. יש ערים שבהן החדר החמישי זול יותר מהרביעי. ברמת גן, לעומת זאת, המעבר לדירת 4 חדרים הוא בעל הפער היחסי הנמוך בבדיקה, והמעבר לדירת 5 חדרים בעל הפער הגבוה ביותר".

ההיגיון פשוט: בעיר שבה נבנו הרבה דירות גדולות למשפחות, ההיצע מוריד את הפרמיה על חדר נוסף. בעיר שבה רוב המלאי הוא דירות קטנות, דירה משפחתית גדולה הופכת למצרך נדיר — והמחיר בהתאם. זו גם הסיבה שאי אפשר להסיק מהנתונים על עיר ספציפית בלי להכיר את מלאי הדירות שלה: באר שבע זולה לקניית דירה קטנה, אבל דירה גדולה בה יקרה באופן יחסי — וכפר סבא הפוכה כמעט לגמרי.

הקשר לשוק המדשדש

הבדיקה מגיעה בעת ששוק הנדל"ן הישראלי ממשיך לדשדש ומלאי הדירות הלא מכורות מטפס. בשוק כזה, משפרי הדיור הם שחקנים מבוקשים: הם מחזיקים נכס קיים, הם רגישים לפערים ולא למחירים מוחלטים, והם לרוב קונים לצורך מגורים אמיתיים ולא להשקעה. כשהפער בין דירה קיימת לדירה גדולה יותר מתכווץ — בין אם בגלל מלאי שגדל, יזמים שמתפשרים או ריבית שיורדת — הפעילות של משפרי הדיור היא לרוב הסימן הראשון לחזרת החיים לשוק.

למשפחות גדולות יש בנתונים האלה עניין מיוחד: הבחירה בין להישאר בדירה צפופה לבין לעבור לדירה מרווחת יותר היא לעיתים קרובות שאלה של מאות אלפי שקלים בודדים — ולפי הבדיקה, בחלק מהערים היא זולה משמעותית ממה שנהוג להניח. בבני ברק ובבית שמש, למשל, המעבר לדירת 5 חדרים דורש תוספת של כ-1.2 מיליון שקל "בלבד" — פער נמוך יחסית למרכז, ועדיין סכום שמחייב תכנון פיננסי מוקפד.

מה אומרים בשטח

אבי זיתוני, מנכ"ל ובעלי קבוצת זיתוני, המקימה פרויקט ברחובות, אומר כי הנתונים בעירו "משקפים שוק יחסית מאוזן. הפער בין דירת 3 חדרים לדירת 5 חדרים אינו קטן, אבל הוא עדיין מאפשר למשפחה שכבר מחזיקה דירה בעיר לבחון שדרוג מבלי שהקפיצה התקציבית הופכת לבלתי אפשרית".

שי בראל, סמנכ"ל מכירות בקבוצת שי חי, מצביע על בית שמש: "הפער הקטן יחסית בין מחירי דירות 3 חדרים לדירות הגדולות בבית שמש משקף את הדינמיקה הייחודית של השוק המקומי. מאחר שהפרש המחיר הכולל בין דירה קטנה לגדולה נותר נגיש ומצמצם את המחיר היחסי למ"ר, השוק מגיב בעוצמה".

ושמואל להב זלמנוביץ, בעלים ומנכ"ל משותף במאגמה שיווק נדל"ן, מספק את התמונה הרחבה: "השוק היום מציע למשפרי דיור תנאים שלא היו כאן שנים. יש מלאי גדול, יש יזמים שמוכנים להיפגש עם הרוכש באמצע, והריבית יורדת. מי שמחכה שהשוק יתייצב עלול לגלות שהחלון נסגר בדיוק כשהוא מוכן להיכנס. ההנחה הרווחת היא שכל חדר נוסף שנוסיף לדירתנו יקר מקודמו, והנתונים מראים שזה לא בהכרח נכון".

מה כדאי לבדוק לפני שמחליטים

הנתונים הם נקודת פתיחה, לא החלטה. משפחה ששוקלת שדרוג כדאי שתבצע כמה בדיקות משלימות: ראשית, להשוות דירות דומות באותה שכונה ולא רק ממוצעים עירוניים — ממוצע יכול להסתיר פערים גדולים בין שכונות. שנית, לחשב את העלות המלאה של המהלך, כולל עמלות, שיפוץ ומעבר, ולא רק את פער המחירים. שלישית, לבדוק את ההשלכות המיסויות והמשכנתאיות האישיות — התנאים למשפרי דיור שונים מאלה של רוכשי דירה ראשונה או משקיעים, וכל מקרה נבחן לגופו. ולבסוף, לזכור שדווקא בשוק עם מלאי גדול יש כוח מיקוח לקונה — אבל גם לחץ זמן אמיתי אם התנאים ישתנו.

מנכ"ל ארגון הקבלנים מחוז תל אביב והמרכז, אלי רוזנטל, מספק בבדיקה זווית מקצועית מעניינת: לדבריו, הפערים בין הערים משקפים בעיקר כמה דירות משפחתיות גדולות נבנו בכל עיר. הוא מצביע על רמת גן כמקרה יוצא דופן - דווקא בעיר היקרה הפער היחסי במעבר מדירת 3 ל-4 חדרים הוא הנמוך בבדיקה, אבל המעבר מ-4 ל-5 חדרים הוא מהגבוהים שבה. חשוב גם להבין את השיטה: המספרים אינם מחירו של "חדר נוסף" באותה דירה, אלא הפער הממוצע בין קטגוריות הדירות - ולכן הם משקפים גם מיקום, גיל הבניין וסטנדרט.

אין לראות בכתבה המלצה לרכישת דירה או לביצוע עסקה כלשהי, והנתונים מתייחסים לרבעון השני של 2026 ועשויים להשתנות.

שורה תחתונה

המספר הגדול של הבדיקה הוא לא מספר אחד אלא מפה: אותה משפחה, עם אותה זכאות דיור, תשלם מחיר שונה לגמרי על חדר נוסף בכפר סבא לעומת באר שבע, וברמת גן לעומת בני ברק. מי שמתכנן שדרוג בשנה הקרובה יעשה טוב אם יכיר את המספרים של העיר שלו לפני שהוא נכנס למו"מ — כי בנדל"ן, כמו בנדל"ן, ידע הוא כסף.

מצאתם טעות או תוכן לא ראוי? דווחו לנו >>