בנק ישראל מהדק את המגבלות על סיוע ההורים במשכנתא: גם אם אבא משלם הכול - הבנק יכיר רק במחצית מהכנסתו

מה בדיוק השתנה

הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל פרסם מסמך שאלות ותשובות מעודכן להוראה 329, "מגבלות למתן הלוואות לדיור" (עדכון מ-1 בנובמבר 2026), שמצמצם משמעותית את הדרך שבה הורים יכולים לסייע לילדיהם לקבל משכנתא. ההבהרה נוגעת למנגנון המכונה בענף "היפוך לווים", שבו ההורה מצטרף כלווה למשכנתא של ילדיו — לעיתים אף כלווה היחיד, שמשלם בעצמו את מלוא ההחזר החודשי.

עד כה נהגו חלק מהבנקים להתחשב בחלק ניכר מהכנסת ההורים לצורך חישוב יכולת ההחזר, בעוד שהכנסת הילדים הובאה בחשבון באופן חלקי בלבד. בנוסח החדש והמחייב נכתב במפורש: לא ניתן להכיר ביותר ממחצית מהכנסתו החודשית הפנויה של קרוב משפחה שאינו בעל זכות במקרקעין, אף אם הקרוב חתם כלווה על הסכם ההלוואה — והכלל חל על כל הלוואה, לרבות הלוואה שבה הקרוב משלם את מלוא ההחזר החודשי.

הכללים שמאחורי המספרים

כדי להבין את המשמעות, צריך להכיר שני מספרים מרכזיים בכללי בנק ישראל. הראשון הוא יחס ההחזר מהכנסה (PTI): ההחזר החודשי על משכנתא אינו יכול לעלות על 50% מההכנסה החודשית הפנויה של הלווה. השני הוא רף הזהירות: כבר מעל יחס החזר של 40% הבנקים נדרשים להקצות הון רב יותר כנגד ההלוואה, מה שמייקר את מתן האשראי ועלול להביא לסירוב. המשמעות המעשית: ככל שההכנסה המוכרת לצורך החישוב גבוהה יותר, כך גדל הסכום שהלווה יכול לקבל — וכאן בדיוק נכנסת ההגבלה החדשה על הכנסת ההורים.

דוגמה מספרית שפורסמה ב"כלכליסט" ממחישה את המהלך: זוג צעיר שמעוניין לרכוש דירה, והכנסתו החודשית הפנויה היא 10,000 שקל. אביו של אחד מבני הזוג, שהכנסתו הפנויה 30,000 שקל בחודש, מוכן להצטרף כלווה ולשאת בתשלומי המשכנתא. לפי ההבהרה, בהנחה שהזוג הוא בעל הזכויות בדירה ושמתקיימים יתר התנאים להכרה בהכנסת האב, הבנק יכיר במלוא הכנסת הזוג אך רק במחצית מהכנסת האב — כלומר 15,000 שקל. בסך הכול תוכר הכנסה של 25,000 שקל. אם ההחזר החודשי המבוקש הוא 13,000 שקל, יחס ההחזר יעמוד על 52% — מעל המגבלה המותרת, והבנק לא יוכל לאשר את המשכנתא במתכונת הזו.

לא איסור — אבל צמצום אמיתי

חשוב לדייק: בנק ישראל אינו אוסר על הורים לסייע לילדיהם ברכישת דירה. הורים יכולים להמשיך לעזור בהון העצמי, להתחייב כערבים במסלולים המותרים, ואף להצטרף כלווים. מה שהשתנה הוא מידת ההסתמכות של הבנקים על הכנסתם לצורך אישור ההלוואה. גם נכון לציין שמדובר בהחמרה של כלל קיים ולא במגבלה חדשה לגמרי: כבר ב-2015 נקבע שניתן להכיר לכל היותר במחצית מהכנסתו של קרוב משפחה שאינו בעל זכויות בדירה, גם כשהוא חותם כלווה. החידוש הוא שהמגבלה חלה כעת במפורש גם כשההורה מוגדר לווה יחיד ונושא במלוא ההחזר — תרחיש שהיה החור שממנו נכנסו חלק מהעסקאות.

בבנק ישראל ציינו כי אין נתונים פומביים על היקף ההלוואות מהסוג הזה, אך שהם עוקבים אחר היקף השימוש במנגנון. במסמך לא נקבעו הוראות מעבר מפורשות, אך ההערכה בענף היא שבקשות שכבר קיבלו אישור עקרוני בתוקף לא יושפעו מההבהרה.

מהי בכלל "הכנסה חודשית פנויה"

המונח המרכזי בכללי המשכנתאות אינו שכר הברוטו ואפילו לא הנטו, אלא "הכנסה חודשית פנויה": ההכנסה נטו של הלווה בניכוי הוצאות קבועות — בעיקר החזרי הלוואות קיימות שיתרת תקופתן עולה על 18 חודשים. זו הסיבה ששני זוגות עם שכר זהה יכולים לקבל משכנתאות שונות לחלוטין: מי שנושא הלוואת רכב או הלוואה קודמת יראה את ההכנסה הפנויה שלו נשחקת לפני שהחישוב בכלל התחיל. כשההורה מצטרף כלווה, גם ההכנסה הפנויה שלו מחושבת באותו אופן — נטו פחות התחייבויות קבועות — וממנה נלקחת מחצית בלבד.

כדאי גם להבחין בין ערבות ללוויות: ערב מתחייב לשלם אם הלווה מפגר, אך הכנסתו אינה נכנסת לחישוב יכולת ההחזר. לווה נוסף, לעומת זאת, הוא שותף מלא לחוב — ועד ההבהרה החדשה הייתה זו הדרך להזרים הכנסה משמעותית לחישוב. ההבחנה הזו היא לב העניין: בנק ישראל לא נגע בערבויות, אלא בדיוק בנקודה שבה הכנסת ההורה הוזרמה לחישוב.

איך המנגנון הפך כל כך פופולרי

"היפוך הלווים" לא נולד במקרה: שנים של עליות מחירי דירות התקשו זוגות צעירים לעמוד בדרישות יכולת ההחזר מהכנסתם בלבד, והבנקים מצאו בצירוף ההורים פתרון נוח לשני הצדדים — העסקה יוצאת לדרך והסיכון מתפזר על שתי משפחות. בפועל נוצרו מקרים שבהם ההורה הוא שהיה הלווה המשמעותי מבחינה כלכלית, בעוד הזוג הצעיר נרשם כבעל הזכויות. ההבהרה החדשה נועדה בדיוק למנוע עודף כזה: אם ההורה אינו בעל זכויות, הבנק לא יכול להתייחס אליו כאילו הוא החוסך הכלכלי האמיתי מאחורי ההלוואה.

מי עלול להיפגע

ההבהרה צפויה לפגוע בעיקר בשני ציבורים. הראשון הוא רוכשי דירות שהכנסתם נמוכה באופן זמני — צעירים בתחילת הקריירה שהשכר שלהם צפוי לגדול בשנים הקרובות. בסוף ספטמבר הזהיר לירן סלע, מנכ"ל ומייסד סלע השקעות ופיננסים, מפני השלכות המהלך, והביא כדוגמה רופא בתחילת דרכו שהכנסתו עדיין נמוכה אך צפויה לגדול משמעותית בהמשך: "לא כי הוא חלש כלכלית לאורך זמן, אלא כי הוא חלש נקודתית היום. הוא חייב למצוא פתרון להכנסות כאן ועכשיו — ובנק ישראל בא וחותך את האפשרות הזו".

הציבור השני הוא זוכים בתוכניות ממשלתיות לרכישת דירה מוזלת, שבהן קיימות מגבלות על צירוף ההורים כבעלי זכויות בדירה. במקרים אלה ההורה אינו יכול להירשם כבעלים — ולכן הכנסתו תוכר תמיד במחצית בלבד. בדיוק בנקודה הזו המגבלה נוגעת במיוחד בזוגות צעירים רבים, כולל בציבור החרדי, שבו סיוע הורים ברכישת דירה ראשונה הוא נוהל מקובל ומרכזי.

הרציונל של בנק ישראל

המהלך אינו מבודד. בתחילת אוקטובר 2026 נכנס לתוקף שינוי נוסף שהידק את כללי החישוב בהלוואות נוספות בשעבוד נכס קיים. בשני המקרים מניעת הפיקוח זהה: לצמצם את הסיכון שמשקי בית ייטלו על עצמם חובות שלא יוכלו להחזיר. כשבנק מסתמך על הכנסת הורה שאינו גר בדירה ואין לו זכויות בה, הסיכון האמיתי מוסתר: אם ההורה מפסיק לשלם — מכל סיבה שהיא — ההחזר נופל על זוג שהכנסתו אינה מספיקה. הרגולטור מעדיף שהיכולת תיבחן לפי מי שחי בדירה ומשלם עליה בפועל.

יש גם השלכה מאקרו-כלכלית: הגבלת האשראי על בסיס הכנסות חיצוניות עשויה למתן מעט את הביקוש בשוק הדירות, בין היתר מצד זוגות צעירים שיתקשו לגייס משכנתא מספקת. בטווח הקצר זה עשוי לקרר מעט פעילות מסוימת; בטווח הארוך, לפי הגישה הרגולטורית, זה אמור לשפר את איכות תיק המשכנתאות של המערכת כולה. נכון לעכשיו, ענף המשכנתאות נמצא בכלל בתקופה של מחזור מוגבר: ירידות הריבית של השנה האחרונה החזירו זוגות רבים לבנקים, ומחזורי המשכנתאות החודשיים גבוהים בהשוואה היסטורית. דווקא בתקופה כזו הרגולטור נוטה להדק חגורות — כדי שהגל הנוכחי לא ישאיר אחריו חובות בעייתיים.

מה כדאי לעשות בפועל

לזוגות שמתכננים רכישת דירה בסיוע הורים, כמה צעדים מעשיים: ראשית, אם יש בידיכם אישור עקרוני בתוקף — בדקו מול הבנק שהוא אכן עומד בעינו, שכן ההערכה היא שאישורים קיימים לא יושפעו. שנית, כווננו את הבקשה להכנסה המוכרת החדשה: חשבו מראש את יחס ההחזר לפי מלוא הכנסתכם ומחצית מהכנסת ההורה, כדי לא להיתקל בסירוב אחרי שכבר התקדמתם בעסקה. שלישית, בחנו חלופות חוקיות: הגדלת ההון העצמי בעזרת ההורים במקום הסתמכות על הכנסתם, בחירת דירה זולה יותר, או בדיקה אם ניתן לרשום את ההורה כבעל זכויות חלקי — שאז הכנסתו עשויה להיות מוכרת באופן שונה, בכפוף לכללי התוכנית ולשיקולי מס שיש לבדוק עם בעל מקצוע. ולבסוף, שקלו להתייעץ עם יועץ משכנתאות שמכיר את הכללים המעודכנים — השינוי טרי, ולא כל פקידי הבנקים כבר שולטים בו. במקביל, כדאי להכין תיעוד מסודר של כל ההכנסות וההתחייבויות של כל המעורבים, שכן הבנקים נדרשים כיום לתעד בדיוק כיצד חושבה ההכנסה הפנויה — ותיק מסודר מזרז אישור ומונע הפתעות.

אין לראות בכתבה ייעוץ פיננסי או ייעוץ משכנתאות, וכל בקשה נבחנת בבנק לפי נתוני הלווה והכללים העדכניים.

שורה תחתונה

ההבהרה של בנק ישראל סוגרת פינה מרכזית בשוק המשכנתאות: מעכשיו, גם הורה שלוקח את המשכנתא על עצמו לגמרי יוכר רק במחצית הכנסתו הפנויה — כל עוד אין לו זכויות בדירה. מי שבונה על סיוע הורי לרכישה קרובה צריך לחשב מחדש את המספרים, לפעול מהר אם יש אישור עקרוני ביד — ולהכיר את הכללים החדשים לפני החתימה. המשכנתא היא ההתחייבות הגדולה בחיי רוב המשפחות, והחשיבה הרגולטורית ברורה: עדיף הלוואה קטנה יותר שאפשר לעמוד בה, על פני דירה חלומית שמומנה על חשבון כושר ההחזר של הדור הקודם.

מצאתם טעות או תוכן לא ראוי? דווחו לנו >>