מנכ"ל משרד השיכון: מחירי הדירות ימשיכו לרדת - מה זה אומר לקונים ולשוכרים

"מחירי הדירות ימשיכו לרדת, אבל לא דרמטית". כך העריך השבוע מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן, בכנס "נדל"ן בזמן אמת" של ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז באילת. לדבריו, בנתוני המאקרו כבר נרשמה ירידה של כ־10% במחירי הדיור, והמגמה צפויה להימשך בשנים הקרובות בזכות היקפי בנייה גבוהים - אך ללא צלילת מחירים.

הדברים נאמרים על רקע קיפאון בשוק הדיור: מלאי הדירות החדשות הלא מכורות גדל, עלויות המימון והבנייה גבוהות, ויזמים מתקשים להוציא פרויקטים חדשים לפועל. מנכ"ל משרד השיכון הוא הגורם שאחראי על רוב קרקעות המדינה שמשווקות לבנייה, ולכן להערכה שלו יש משקל: הוא רואה את מכרזי הקרקע, את הביקוש האמיתי ואת תוכניות הממשלה לפני כולם.

המתמטיקה של ההיצע: בונים יותר ממה שגדלים

את הערכתו ביסס מורגנשטרן על נתוני התחלות הבנייה: בשנת 2024 נרשמו כ־70 אלף התחלות בנייה, ב־2025 כ־80 אלף, ואת 2026 צפוי הענף לסיים עם כ־78 אלף. מולם עומד צורך שנתי מוערך של 60 עד 65 אלף דירות בלבד. "אנחנו בונים יותר ממה שאנחנו גדלים", אמר, והוסיף שכשהרוכשים יחזרו לשוק הם יפגשו היצע גדול של דירות. בלשון פשוטה: כשההיצע גדל מהר יותר מהביקוש, המחירים נוטים לרדת או לדשדש.

עם זאת, הוא הדגיש שאין לצפות לקריסה. הביקוש הכלכלי לדירות קיים, האוכלוסייה גדלה, וחלק מהירידה הנוכחית נובע מקושי זמני של רוכשים מול ריבית ומחירים גבוהים. המשמעות המעשית: מי שמחכה ל"הזדמנות של פעם בדור" עלול לחכות לשווא, אבל מי שקונה היום פוגש שוק שבו למוכרים וליזמים יש פחות כוח משא ומתן מאשר בשנים הקודמות.

הביקורת על מחירי הקרקע - והתשובה של הקבלנים

בכנס יצא מורגנשטרן נגד הקבלנים עצמם: "אני מסתכל על תוצאות מכרזים ומופתע. תציעו פחות על הקרקעות, תוכלו למכור אחר כך דירות בזול יותר". לדבריו, במכרזים שבהם מתמודדים יותר ממציע אחד, מחירי הזכייה גבוהים בכ־15% מהשומה, והמחיר הזה מתגלגל בסוף לרוכש. "המדינה לא מחפשת להרוויח מהקרקעות. אנחנו רוצים שהמחיר לצרכן יהיה זול יותר, זו המשימה הלאומית".

מהצד השני נשמעו אזהרות: נציגי הענף והמערכת הבנקאית הזהירו מפגיעה ברווחיות היזמים ומעצירה של יוזמות חדשות, ויו"ר ארגון הקבלנים עמית גוטליב תקף את מודל מימון המטרו: "72% היטל השבחה זה הזוי". מנכ"ל בנק ירושלים הוסיף שהענף "ממתין שהמציאות תהיה פחות מסוכנת". כשיזמים מפסיקים להתחיל פרויקטים, ההיצע העתידי מתכווץ - וזה בדיוק הלחץ שעלול לעצור את ירידת המחירים בעוד כמה שנים.

שוק השכירות: הודאה בכשל של עשור

נקודה נוספת שעלתה בדבריו נוגעת לשוכרים. מורגנשטרן כינה את מדיניות השכירות ארוכת הטווח "חטא קדמון" של עשור: "לקחנו את אותה דירה, שינינו משהו במודל המיסוי ונתנו הטבה. המודל קרס לתוך עצמו". לדבריו, משרד השיכון ומינהל התכנון החלו לגבש מוצר תכנוני ייעודי לשכירות, והמדינה כיום מוותרת על הכנסות של כחצי מיליון שקל מקרקע עבור כל דירה שתיועד להשכרה ארוכת טווח - ויתור שאמור לתרגם את הפרויקטים לשכר דירה נמוך יותר לשוכרים.

הוויכוח על היטל המטרו

אחד הרגעים החריפים בכנס היה המתקפה של יו"ר ארגון הקבלנים, עמית גוטליב, על מודל מימון המטרו: "72% היטל השבחה זה הזוי", אמר. היטל השבחה הוא התשלום שגובה הרשות המקומית מבעל נכס על עליית ערך שנוצרה באישור תוכנית בנייה חדשה - למשל סמוך לקו תחבורה מתוכנן. הטענה של הענף היא ששיעור כה גבוה יחסל את הכדאיות של פרויקטים לאורך צירי המטרו, ויעצור דווקא את הבנייה שהתחבורה אמורה לעודד. מולו עומדת עמדת המדינה שההשבחה נוצרה בזכות מכספי הציבור וראוי שהציבור יקבל חלק ממנה. הוויכוח הזה יעצב את מפת הדיור של גוש דן בשנים הבאות, ומשפיע ישירות על כמה דירות ייבנו לאורך הקווים.

מה הבנקים רואים - ולמה זה משנה לך

גם מנכ"ל בנק ירושלים דיבר בכנס והזהיר מפגיעה ברווחיות היזמים: לדבריו, "הענף ממתין שהמציאות תהיה פחות מסוכנת". כשהבנקים מעריכים שהסיכון בפרויקטים עלה, הם מייקרים את האשראי ליזמים או מקשיחים דרישות - והעלות מתגלגלת למחיר הדירה. מכאן נובעת תובנה פרקטית לרוכשים: חוזה רכישה מיזם בתקופה כזו מחייב בדיקה מחמירה של היציבות הפיננסית שלו, של לוחות הזמנים ושל ערבויות חוק מכר. דירה על הנייר בפרויקט שמתעכב עלולה לעלות ביוקר של שנות המתנה.

מה זה מלאי דירות חדשות - ואיפה רואים אותו

אחד המספרים החשובים בשוק הדיור הוא מלאי הדירות החדשות הלא מכורות: דירות שהיזמים סיימו או בונים ועוד לא מכרו. כשהמלאי גדל, הלחץ על היזמים עולה - וכך נוצרים תנאי תשלום גמישים, שדרוגים והטבות במקום הורדת מחיר גלויה. הנתון מתפרסם מדי חודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומשרד השיכון, ושווה לעקוב אחריו לצד נתוני מכירות הדירות החדשות. יחד הם מספרים אם השוק מתקרב לאיזון או מתרחק ממנו.

הלקח מהמתמטיקה של ההתחלות

הפער שציין מורגנשטרן - התחלות של 70 עד 80 אלף דירות בשנה מול צורך של 60 עד 65 אלף - אינו הבטחה לירידת מחירים בכל מקום ובכל זמן. ההתחלות מתפרשות על כל הארץ, הביקוש מתרכז במרכז, והמעבר מהתחלה לדירה מוכנה אורך שנים. אבל הכיוון ברור: בתקופה שבה הבנייה עולה על הגידול הטבעי, כוח המיקוח עובר בהדרגה לקונים. מי שממהר לקנות "לפני שיהיה מאוחר" פועל היום מול מציאות שונה מזו של תחילת העשור.

מה זה "מוצר תכנוני ייעודי לשכירות" שעליו מדברים

ההצהרה של מורגנשטרן על גיבוש מוצר תכנוני חדש לשכירות ארוכת טווח היא אחד ההיבטים הפרקטיים בדבריו לשוכרים. הרעיון: במקום לתת הטבות מס לדירות רגילות - מודל שלדבריו "קרס לתוך עצמו" - לתכנן מראש פרויקטים שכל ייעודם השכרה, עם ויתור ממשלתי על הכנסות מקרקע של כחצי מיליון שקל לדירה, שאמור להתגלגל לשכר דירה נמוך יותר. לשוכרים, מוצר כזה מבטיח יציבות חוזית של שנים ואחידות בניהול - הבדל ממשי משכירות מבעל דירה פרטי. ההשפעה לא תורגש מחר: גיבוש תכנון, שיווק קרקעות ובנייה אורכים שנים, אבל זהו שינוי כיוון רשמי ששווה לעקוב אחריו.

רשימת מיקוח לקונה בשוק יורד

בשוק שבו המלאי גדל, לקונה יש כלים שבשנים טובות לא היו לו: בקשו הנחה מפורשת במחיר ולא רק "תנאים"; בדקו כמה זמן הדירה או הפרויקט עומדים למכירה - דירה שממתינה חודשים היא הזמנה להתמקח; השוו בין יזמים שונים באותה שכונה וגלו למוכר שיש לכם חלופה אמיתית; ואל תתפתו לתשלומים מדוחים כתחליף למחיר טוב - תנאי תשלום נוחים מסתירים לעיתים מחיר מנופח. כמו כן, ברכישה מיד שנייה, בדקו עסקאות אחרונות בפועל באותו רחוב דרך מאגרי העסקאות הציבוריים - לא לפי מודעות, אלא לפי עסקאות שנסגרו.

מה זה אומר לכם בפועל

לזוגות ומשפחות ששוקלים רכישה: השוק נותן היום יותר זמן להשוות, לבדוק ולהתמקח. בדקו מלאי דירות חדשות באזור המבוקש, פרויקטים שנמכרים לאט מעניקים לקונה כוח מיקוח אמיתי על מחיר ותנאי תשלום. לשוכרים: אם מוצר השכירות ארוכת הטווח יצא לדרום ולמרכז בשנים הקרובות, הוא עשוי להציע חוזים יציבים לטווח ארוך - שווה לעקוב. ולבעלי דירות להשקעה: תקופה של ירידת מחירים מתונה היא זמן לבדוק מחדש את התשואה, את מס הרכישה ואת חלופות ההשקעה, ולא להניח שמחירי הדירות עולים אוטומטית כל שנה.

איפה בודקים נתוני דיור בעצמכם

רוב הנתונים שעליהם מתבססות הכתבות על שוק הדיור פומביים ונגישים. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת מדי חודש את מדד מחירי הדירות, נתוני עסקאות והשקעות בבנייה; מאגר עסקאות רשות המסים מאפשר לראות מחירים אמיתיים ששולמו ברחוב מסוים; ודוחות הכנסת המדינה לתחום מספקים תמונה על המלאי העומד למכירה. הכלל החשוב: מדדים עירוניים הם קו יחוס בלבד - מחיר דירה ספציפית נקבע לפי עסקאות דומות בקרבתה, ולא לפי ממוצע רחב.

בשוק כזה, הסבלנות היא נכס: רוכשים שאינם לחוצים יכולים לנצל את האטת הקצב כדי לבדוק יותר עסקאות, להשוות יותר שכונות ולנהל משא ומתן מעמדת כוח. מוכרים, לעומתם, מתמחרים בצורה ריאלית או מחזיקים את הדירה - התקופה שבה כל מחיר מתקבל בברכה חלפה.

והערה על עיתוי הקריאה: מדד מחירי הדירות מתפרסם בפיגור של כחודשיים, ולכן הוא משקף את העבר הקרוב ולא את המציאות של הבוקר. עסקאות בפועל במרשם עדכניות יותר, ושילוב של שני המקורות נותן את התמונה המלאה ביותר הזמינה לציבור.

נמשיך לעקוב אחר נתוני העסקאות וההתחלות ולדווח על השינויים בשוק הדיור כאן.

המעקב נמשך.

מצאתם טעות או תוכן לא ראוי? דווחו לנו >>