הנתונים של האוצר חושפים: דווקא מי שקנה דירה באזורים החרדים - הרוויח יותר

בשוק נדל"ן שמאט כבר יותר משנתיים, עם מחירים תקועים ומלאי דירות חדשות שגדל, מתברר שיש קבוצה אחת של רוכשים שעושה את הדבר הנכון - לפעמים בלי כוונה בכלל. נתונים שהציגה גלית בן נאים, סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר, ופורסמו הבוקר (יום א') באתר אייס, מראים כי דווקא באזורים החרדים הגדולים - ירושלים ובית שמש - נרשמו ביצועי התשואה הטובים ביותר בישראל בשנת 2025. ההסבר, מסתבר, אינו קשור לקסם של הקרקע אלא להרגל ישן: לא מוכרים בפאניקה.

המספרים: 27% מול 47% ארצי

הניתוח של הכלכלן הראשי באוצר בחן עסקאות מכר של דירות שנערכו במהלך 2025, ובדק כמה מהמוכרים נאלצו לסיים את הדרך בהפסד ריאלי - כלומר מכרו בפחות ממחיר הקנייה, בהתחשב באינפלציה לאורך התקופה. התוצאות מדברות בעד עצמן: באזור ירושלים, רק 27% מבעלי הדירות שמכרו לאחר תקופת החזקה קצרה של עד חמש שנים סיימו בהפסד ריאלי. זהו השיעור הנמוך ביותר בארץ. הממוצע הארצי עמד על 47% - כמעט אחד מכל שני מוכרים בטווח ההחזקה הקצר. התחתית העגומה של הטבלה נמצאת במחוז הדרום, שם 62% מהמוכרים בטווח הקצר סיימו בהפסד.

אם נתרגם את זה לשפה פשוטה: מי שקנה דירה באזור ירושלים ונאלץ למכור תוך מספר שנים, סיכויו להיפגע היו פחות ממחצית מהסיכויים של מי שעשה את אותו המהלך בדרום הארץ. בבית שמש, שמופיעה בנתונים יחד עם ירושלים כאזור בעל אופי דומה, התמונה דומה.

ההסבר אינו במערכת החינוך - אלא באורך ההחזקה

את הנתונים הללו הציגה בן נאים בהקשר מפתיע: ירושלים ובית שמש הן גם הערים שבהן שיעור מסיימי לימודי הליבה הוא מהנמוכים בישראל. אבל הסגנית הבהירה שהקשר אינו סיבתי. המשתנה שמסביר את הפער הוא לא מה לומדים בבית הספר, אלא כמה זמן מחזיקים בנכס. בעוד שבדרום כרבע ממוכרי הדירות ב-2025 החזיקו בנכס חמש שנים או פחות, בירושלים ובית שמש פחות מ-7% מהמוכרים מיהרו למכור בטווח הזמן הזה.

זו כמובן לא במקרה גם המשוואה ההפוכה: מכירה מהירה של דירה בישראל היא כמעט מתכון בטוח להפסד, בשל עלויות העסקה הכבדות. מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך ועלויות מימון מצטברים במהירות לסכום של עשרות ואף מאות אלפי שקלים. דירה צריכה לעלות בערכה בצורה משמעותית רק כדי לכסות את עלות הכניסה והיציאה. מי שנאלץ למכור תוך שנים ספורות, כמעט תמיד ימצא את עצמו בצד המפסיד.

החישוב הריאלי חשוב כאן יותר מבכל מקום. הפסד ריאלי אינו רק "מכרתי בפחות ממה שקניתי" - אלא מכירה שבה הכסף שחזר קונה פחות ממה שהכסף של הקנייה קנה בזמנו. דירה שנמכרה במחיר זהה למחיר הקנייה, לאחר שנה של אינפלציה, היא בפועל עסקה מפסידה. לכן ההחזקה הארוכה משרתת שתי מטרות: היא מאפשרת לעליות הערך להצטבר מעל סף עלויות העסקה, והיא מאפשרת לאינפלציה לעשות את העבודה בשקט לטובת המחזיק, במקום נגדו.

63% החזיקו בדירה 20 שנה ויותר

הנתון המרשים ביותר בחומר שהוצג נוגע דווקא לצד השני של הסקלה: אורך ההחזקה הארוך. 63% מהמשקיעים באזור ירושלים שמכרו את דירתם במהלך 2025 החזיקו בה לפחות 20 שנה - הנתון הגבוה ביותר בישראל. כלומר, מרבית המכירות באזור היו של נכסים שנרכשו באמצע העשור הראשון של המאה או מוקדם מכך, ובמהלך השנים האלה עברו את בעלייהן כמה מהמשברים הקשים בתולדות השוק.

המשמעות הכלכלית ברורה: דירה שנקנתה בירושלים או בבית שמש לפני עשרים שנה נמכרה כמעט בוודאות ברווח נאה, גם אחרי ניכוי אינפלציה, עלויות ומיסים. ההחזקה הארוכה גברה על כל משבר, כל גל ריבית וכל שנת קיפאון. הנוסחה של "קנה והחזק", שמוכרת לכל משקיע מניות ותיק, עובדת בנדל"ן הישראלי בצורה הבולטת ביותר דווקא בערים החרדיות.

הזהירות הנדרשת: מה שהנתונים לא אומרים

חשוב להקפיד על מה שהמספרים מראים - ומה הם לא. העובדה שמי שהחזיק בדירה שנים רבות הרוויח בממוצע יותר, אינה אומרת שערכן של דירות באזורים האלה עלה בשנים האחרונות מהר יותר מאשר בשאר הארץ. מאז 2023 חלה האטה חדה בשוק הנדל"ן בישראל: מספר העסקאות צנח בקצב דו-ספרתי, ואילו לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מחירי הדירות עלו בתקופה זו בכמה אחוזים בלבד. רוכשים רבים באזורים החרדים חוו בתקופות מסוימות גם ירידות ערך ריאליות ממושכות - פשוט הם לא מכרו בהן.

בן נאים עצמה הביאה כדוגמה את המחצית השנייה של שנות ה-90, שבה נרשמו ירידות ריאליות ארוכות, ואת משבר 2008 העולמי ותקופת הריבית האפסית שבאה בעקבותיו. לדבריה, דווקא העובדה שהמשקיעים בערים החרדיות לא נכנסו לפאניקה בנקודות השבר האלה, והמשיכו להחזיק בנכסים לאורך עשורים, היא שהובילה לתשואות הגבוהות. אי-מכירה ברגע קשה אינה אסטרטגיה מתוחכמת - אבל בדיעבד, היא הוכחה כנכונה.

הרקע: שוק מאט ומימון יקר

הנתונים מגיעים על רקע שוק קשה. בכנס כלכלת הנדל"ן של כלכליסט ומזרחי טפחות, לפני כשנה, אמרה בן נאים באופן חריף: "כיום לא כלכלי לרכוש דירה להשקעה. עלות המימון גבוהה מהתשואה משכר דירה, ולא בטוח שיהיה רווח הון". היא ציינה אז כי מאפריל 2022 התהפכה המגמה: רצף של ירידה בעסקאות, עודף היצע של כ-38 אלף דירות חדשות לא מכורות, וריבית גבוהה שמכבידה על הכל. יחד עם זאת, היא ציינה התעוררות בשוק יד שנייה - בין השאר בבית שמש - ומעבר של רוכשים צעירים מהמרכז לפריפריה, מנתיבות ואופקים ועד שדרות.

מעל כל זה מרחף גם הנושא הרגולטורי: בנק ישראל הגביל כבר במהלך 2025 את מבצעי המימון של הקבלנים ל-25% מערך הדירה בפרויקטים עם מימון לא ליניארי, וכפי שפורסם היום בשוק הכסף, הוא בוחן בימים אלה צעדים נוספים מול הקבלנים. לרוכשים פרטיים המסר דווקא מחזק את התובנה מהנתונים החדשים: מבצע נראה אטרקטיבי במכירה, אבל בחשבון ארוך הטווח - עם כל עמלות המימון והמחיר המנופח - תוצאת הסיום תלויה בעיקר בשאלה כמה זמן מחזיקים בנכס.

הטלטלות שעברו בדרך

כדי להבין מה עברו בעלי הדירות האלה ב-20 השנים האחרונות, כדאי להיזכר ברשימה: משבר הסאב-פריים ב-2008 והריבית האפסית שבאה אחריו, תקופות של ציפיות לדיפלציה, גלי עלייה גדולים וקטנים, סוגיות פוליטיות שחזרו על עצמן, מגפת הקורונה והזינוק שנרשם מיד אחריה, מלחמה מתמשכת, ריבית שטיפסה מאפסית לרמות שלא נראו שנים, ושנים של אי-ודאות. בכל אחת מהנקודות האלה היו מוכרים שהתמלאו פחד ומכרו. הנתונים מראים שבירושלים ובבית שמש, יותר מאשר בכל מקום אחר בארץ, המוכרים בחרו להישאר.

התוצאה, כפי שהיא משתקפת מניתוח העסקאות של 2025, היא שבשתי הערים שבהן שיעור לימודי הליבה בבתי הספר הוא הנמוך בישראל, דווקא נרשמה תוצאת ההשקעה הטובה ביותר במדינה - ולא בגלל כישרון פיננסי יוצא דופן, אלא בגלל משמעת פיננסית פשוטה.

בית שמש: המקרה המעניין שבנתונים

בשתי ההתייחסויות של הכלכלן הראשי - הן בנתוני ההחזקה והן בדבריה בכנס לפני שנה - בית שמש מופיעה שוב ושוב. זו אינה במקרה: העיר, שרובה המוחלט כיום חרדי, נמצאת במוקד של שני הליכים מקבילים. מצד אחד, הבנייה החדשה בה נמשכת בקצב גבוה, ושכונות חדשות ממשיכות להתמלא. מצד שני, כפי שציינה בן נאים בכנס, דווקא בשוק יד שנייה בעיר נרשמה בינואר עד אוגוסט 2025 התעוררות, בעוד שמכירות הדירות החדשות ברמה הארצית ירדו. ההסבר שנתנה אז נוגע לפער המחירים: ככל שהפער בין דירה חדשה לדירת יד שנייה גדל, כך רוכשים רבים מעדיפים את האופציה הזולה יותר, שבה ההחזר החודשי על המשכנתא נותר בר-עמידה.

עבור תושבי העיר, הנתון החדש משרת מסר כפול: גם מי שקנה לפני שנים רבות נהנה מהחזקה ארוכה, וגם השוק המקומי ממשיך להראות סימני חיים גם בתקופה שבה אזורים אחרים קפואים. יחד עם ירושלים, בית שמש ממחישה שהסיפור אינו של עיר אחת אלא של דפוס התנהגות.

מה זה אומר למשפחה החרדית הממוצעת

מי ששוקל היום רכישת דירה באזור חרדי, במחירים גבוהים ובתנאי מימון יקרים, יכול לקחת מן הנתונים כמה שיעורים מעשיים. ראשית, ההצלחה הוכחה לאורך זמן ולא לטווח קצר: כל מי שנכנס לעסקה צריך להיות מוכן להחזיק בנכס גם דרך תקופות רעות. שנית, כדאי לוודא מראש שההחזר החודשי מותיר מרווח נשימה - כי המכשול העיקרי שגורם למכירות בהפסד הוא לחץ תזרימי שמאלץ למכור ברגע הלא נכון. שלישית, אם הרכישה היא להשקעה, כדאי להיות ערים לצירוף הזמנים: כפי שהצהירה עצמה בן נאים לפני שנה, המשוואה של תשואה משכירות מול עלות מימון אינה פשוטה כיום, וחלק מההצלחה ההיסטורית נבע ממחירי קנייה נמוכים בהרבה מהמחירים של 2025 ו-2026.

אין בכל זה הבטחה לעתיד. אבל בסוף שבוע שבו המסכים בבורסות נצבעו אדום והכותרות עסקו בפוליטיקה, הנתונים של משרד האוצר מספקים מסר אחד שקט ועקבי למשפחה החרדית: בנדל"ן, כמו בחיים, הסבלנות היא לפעמים האסטרטגיה המנצחת.

מצאתם טעות או תוכן לא ראוי? דווחו לנו >>