התנפלות על ההגרלה בחיפה: מעל 10,000 נרשמים על 41 דירות בהנחה של 50%

מעל 10,000 איש נרשמו בסוף השבוע האחרון להגרלת "דירה בהנחה" בחיפה - כך עולה מנתוני משרד הבינוי והשיכון. ההתנפלות חריגה בכל קנה מידה: על 41 דירות בלבד נלחמים אלפי זכאים, והסיכוי לזכייה עומד על פחות מחצי האחוז - נתון שממחיש את העומק של משבר הדיור בערי הביקוש. מאחורי הביקוש העצום עומד שילוב נדיר - הנחה של כ-50% ממחיר השוק, בעיר שבה דירת 3 חדרים הפכה למצרך נדיר.

מה מוצע בהגרלה

במכרז הנוכחי משווקות בחיפה 41 דירות של חברת שתית, מדרום לשכונת נאות פרס: 38 דירות במחיר של 7,994 שקל למטר ועוד 3 דירות במחיר של 8,144 שקל למטר - ללא מענק גובה. דירת 3 חדרים תעלה לזוכים כ-842 אלף שקל. להערכת גורמים בשוק, מדובר בהנחה של כ-50% ביחס לדירות דומות באזור. יתרה מכך, באזור זה כמעט ולא נבנות דירות 3 חדרים חדשות, כך שהמלאי המוצע הוא בגדר מציאה.

החיפה אינה היחידה במכרז: בחריש מוצעות 53 דירות במחיר של 12,400 שקל למטר, שם נרשמו כבר מעל 6,300 איש. דירת 5 חדרים בחריש תעלה 1.634 מיליון שקל ודירת 6 חדרים 1.894 מיליון שקל. בדימונה מוצעות 6 דירות של קבלן אבאל במחיר של 5,444 שקל למטר, בתוספת מענק של 40 אלף שקל - דירת 3 חדרים תעלה כ-581 אלף שקל. ובבית שאן מוצעות 2 דירות בלבד של קבלן אברהם אליהו ובניו, במחיר של 4,090 שקל למטר ומענק גובה של 60 אלף שקל - דירת 3 חדרים תעלה כ-488 אלף שקל בלבד, המחיר הנמוך במכרז.

לרקע: "דירה בהנחה", שנקראת בעבר "מחיר למשתכן", היא תוכנית הדגל של המדינה לסיוע לזכאים ברכישת דירה ראשונה. הקבלנים זוכים בקרקע מהמדינה בהנחה, ובתמורה מתחייבים למכור את הדירות לזוכי ההגרלות במחיר קבוע מראש, הנמוך ממחיר השוק. המחיר למטר שמפורסם במכרז אינו כולל מע"מ ואינו כולל הצמדה, ובחלק מהפרויקטים בפריפריה מקבלים הזוכים גם מענק גובה ישירות מהמדינה - כך למשל בבית שאן ובדימונה, אם כי בחיפה ובחריש אין מענק. מעבר למחיר, הזכייה מקנה ודאות: הזוכה יודע בדיוק כמה ישלם, בניגוד לרכישה בשוק החופשי שבה המחירים נעים.

למה דווקא חיפה מתפוצצת

ההסבר לפער בין חיפה לשאר הערות פשוט: גודל ההנחה ביחס למחירי השוק המקומיים. בבית שאן, למשל, דירת 3 חדרים בשכונת ממשית נסחרת כיום ב-1.15 עד 1.25 מיליון שקל, כך שההנחה על דירה של 488 אלף שקל משמעותית - אבל הביקוש בעיר עצמה נמוך יותר. בחיפה, לעומת זאת, הביקוש לדירות גבוה, מלאי הדירות החדשות במחירים נגישים כמעט אינו קיים, ודירת 3 חדרים במחיר של 842 אלף שקל היא כמעט בלתי אפשרית למציאה בשוק החופשי.

התוצאה: יחס של כ-250 נרשמים על כל דירה. גם מי שמכיר את סיכויי הזכייה הנמוכים נרשם - עלות ההרשמה אפסית, והפסד אפשרי הוא רק דמי אישור הזכאות. עבור משפחות חרדיות וצעירות רבות בצפון, זוהי כמעט ההזדמנות היחידה לרכוש דירה חדשה בעיר במחיר שאפשר לעמוד בו.

השינוי הגדול: גם משפרי דיור יכולים להירשם

זו הפעם הראשונה מזה יותר משלוש שנים שהמדינה מאפשרת למשפרי דיור - משפחות שכבר יש בבעלותן דירה - להשתתף בהגרלות. הנוהג היה קיים בעבר, הופסק לפני כשלוש שנים, וכעת חזר במכרז הנוכחי. המשמעות היא שהיקף הזכאים הפוטנציאלי גדל באלפי משפחות, ואיתו גם התחרות על כל דירה.

אבל יש תנאי משמעותי שחובה להכיר: משפר דיור שיזכה יחויב למכור את דירתו הקיימת תוך 12 חודשים ממועד הכניסה לדירה החדשה. מי שלא יעמוד בתנאי עלול לאבד את הזכייה. לכן, לפני שנרשמים, כדאי לבדוק מול עורך דין או יועץ משכנתאות את היכולת המעשית למכור את הדירה הקיימת בחלון הזמן הקצר הזה - במיוחד בשוק שבו זמן המכירה הממוצע אינו קצר.

מי זכאי? חסרי דירה - מי שאין בבעלותם דירה ולא הייתה להם דירה בשנים האחרונות, בהתאם לתנאי הזכאות המלאים - וכעת, כאמור, גם משפרי דיור בתנאים מיוחדים. תנאי הזכאות המדויקים, כולל מבחני הכנסה וסף גיל, מפורטים באתר ההרשמה, וחברות הזכאות בודקות אותם מול נתוני רשות המסים. ההמלצה היא לא להניח זכאות מהזיכרון, אלא להוציא אישור פורמלי - הבדיקה ממוחשבת ומהירה יחסית.

כמה מספרים להמחשת הפערים: דירת 3 חדרים בהגרלה תעלה 488 אלף שקל בבית שאן, 581 אלף בדימונה ו-842 אלף בחיפה - פער של כמעט פי שניים בין הקצוות. ההבדל משקף את רמת מחירי הקרקע והביקוש בכל עיר. בחריש לא משווקות דירות 3 חדרים כלל במכרז הזה, אלא דירות גדולות של 5-6 חדרים במחירים של 1.6-1.9 מיליון שקל - מחיר שכבר אינו "הנחה דרמטית" לכל כיס, אבל עדיין נמוך ממחירי דירות דומות באזורי הביקוש של מרכז הארץ.

איך נרשמים - ומה בודקים לפני

ההרשמה מתבצעת באתר "דירה בהנחה" של משרד הבינוי והשיכון. השלב הראשון הוא הוצאת אישור זכאות מול אחת החברות המורשות - אלונים, מילגם או מעוף. לאחר מכן נרשמים להגרלה הספציפית באתר. ההרשמה למכרז הנוכחי פתוחה וצפויה להיסגר בעוד כשבוע, כך שמי שמתעניין צריך להשלים את אישור הזכאות בהקדם.

לפני ההרשמה כדאי לבדוק שלושה דברים: ראשית, את מיקום הפרויקט המדויק והתאמתו לצרכי המשפחה - מוסדות, תחבורה, קהילה. שנית, את לוח הזמנים של הקבלן לאכלוס, שעלול להיות ארוך. שלישית, את התנאים המלאים של המכרז, כולל מגבלות מכירה עתידיות שחלות על דירות בהנחה בשנים הראשונות. זכייה בהגרלה היא בשורה, אבל היא גם התחייבות משפטית וכלכלית שצריך להיכנס אליה מוכנים.

הערה חשובה לזוכים העתידיים בחיפה: 842 אלף שקל הם עדיין סכום עצום למשפחה צעירה. בהנחת הון עצמי של 25%, מדובר בכ-210 אלף שקל הון עצמי ומשכנתא של כ-630 אלף שקל - החזר חודשי בסביבות 3,500-4,000 שקל לתקופה ארוכה, תלוי במסלול ובמדד. משפחה ששוקלת להירשם צריכה לוודא שההחזר הזה עומד ביכולתה, כי זכייה מחייבת. מנגד, אותה דירה בשוק החופשי בחיפה הייתה עולה בהערכות כפול - כלומר ההחזר החודשי על דירה זהה היה גבוה באלפי שקלים, או שפשוט לא הייתה דירה כזו במלאי.

אחרי הזכייה: מה צריך לדעת

זכייה בהגרלה היא רק תחילת הדרך. הזוכים נדרשים להשלים אישורים, לחתום על חוזה עם הקבלן ולעמוד בלוח תשלומים - בדרך כלל הון עצמי ראשוני ולאחר מכן תשלומים לפי התקדמות הבנייה. רוב הזוכים נזקקים למשכנתא, וגם על דירה מוזלת מדובר בהתחייבות של מאות אלפי שקלים לאורך עשרות שנים. כדאי להגיע ליום החתימה עם אישור עקרוני למשכנתא ועם תכנון מסודר של ההון העצמי. חשוב גם לזכור שדירות בהנחה כפופות בדרך כלל להגבלות מכירה בשנים הראשונות - לא ניתן לזכות, לקנות ולמכור מיד ברווח. מי שמחפש השקעה קצרת טווח, זה לא הכלי. מי שמחפש דירה למגורים במחיר מוזל - זו אחת ההזדמנויות הטובות בשוק. לפני הזכייה עצמה, זכרו: ההרשמה אינה מחייבת דבר, ורק הזוכים נדרשים להחליט בפועל.

מה זה אומר על שוק הדיור

מה כדאי לעקוב אחריו בהמשך? ראשית, מספר הנרשמים הסופי בכל עיר - נתון שיפורסם עם סגירת ההרשמה וילמד על עומק הביקוש האמיתי. שנית, האם מסלול משפרי הדיור יישאר גם במכרזים הבאים או שמדובר בפיילוט חד פעמי. ושלישית, קצב ההכרזות החדשות של משרד השיכון בצפון: אם מלאי הדירות המוזלות בחיפה ימשיך לגדול, ייתכן שהסיכויים ישתפרו בהגרלות הבאות - אבל בינתיים, ההיצע נותר זעום ביחס לביקוש.

ההתנפלות על ההגרלות מספרת את הסיפור הידוע של שוק הדיור הישראלי: כשהמדינה מציעה דירות במחיר שוק אמיתי מוזל, הביקוש מוכיח שהוא שם - פשוט אין לו מה לקנות במחיר הרגיל. הפער בין 10,000 נרשמים ל-41 דירות הוא מדד חד לצמצום בין יכולת הקנייה של משפחות צעירות לבין מחירי הדירות בערי הביקוש.

למשקיעים ולמתכנני עתקידים בנדל"ן, המסר דו-משמעי: מצד אחד, הביקוש האמיתי עדיין עצום; מצד שני, הוא מתרכז בדירות במחיר נמוך משמעותית ממחירי השוק - מה שמעורר שאלה על קיימותם של המחירים הנוכחיים בשוק החופשי. בינתיים, מי שזכאי ושוקל להירשם - חלון ההרשמה הנוכחי קצר, והמלצתנו היא להכין את אישור הזכאות מראש ולבדוק את התנאים בעומק לפני ההחלטה. כמו כן, אפשר לעקוב באתרי ההשוואה הייעודיים אחר סיכויי הזכייה המעודכנים בכל הגרלה, שמחושבים לפי מספר הנרשמים בפועל מול מספר הדירות - כלי שימושי להערכת הסיכויים לפני שמשלמים את דמי אישור הזכאות.

מצאתם טעות או תוכן לא ראוי? דווחו לנו >>